Bytová náhrada v roku 2026

(8 až 10 minút čítania)

Skončenie nájmu bytu ešte samo o sebe neodpovedá na otázku, či sa nájomca musí vysťahovať bez akejkoľvek bytovej náhrady. Občiansky zákonník rozlišuje náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie, pričom konkrétna forma náhrady závisí najmä od dôvodu skončenia nájmu a od pomerov nájomcu. Dôležitú úlohu môže zohrávať aj § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého výkon práv nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

Čo je bytová náhrada a komu patrí?

Podľa § 712 ods. 1a ods. 2 Občianskeho zákonníka sú bytovými náhradami náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. Jednotlivé formy bytovej náhrady poskytujú rozdielnu úroveň bývania.

Vzhľadom na šírku úpravy podľa § 712a Občianskeho zákonníka poukazujeme na jeden z najčastejších dôvodov skončenia nájmu výpoveďou zo strany prenajímateľa. Ak bol nájom vypovedaný pre nezaplatenie nájomného alebo úhrad spojených s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, nájomca, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má podľa § 712a ods. 3 právo len na náhradné ubytovanie. Ak túto podmienku nepreukáže, zásadne nemá právo na bytovú náhradu; z dôvodu hodného osobitného zreteľa mu môže patriť prístrešie.

Osobitné pravidlo sa týka nájomcu, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti. Ak sú splnené podmienky § 712a ods. 3 a umožňujú to pomery prenajímateľa, podľa § 712a ods. 4 sa nájomcovi namiesto náhradného ubytovania poskytne náhradný byt.

Skutkový stav rozhodnutia NS SR sp. zn. 7Cdo/56/2025

Najvyšší súd Slovenskej republiky sa otázkami bytovej náhrady zaoberal v rozsudku sp. zn. 7Cdo/56/2025 z 26. novembra 2025.

Žalovaní boli od roku 1997 spoločnými nájomcami mestského trojizbového bytu. Keďže dlhodobo neplatili nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu, bola im 11. novembra 2013 daná výpoveď podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. Výpoveď bola obom žalovaným doručená a nájomný pomer sa skončil 30. apríla 2014. Od tohto okamihu užívali byt bez právneho dôvodu (rozsudok sp. zn. 7Cdo/56/2025, bod 1.2).

V čase doručenia výpovede predstavovala dlžná istina 10 276,08 EUR s príslušenstvom. Žalovaní dlh následne postupne uhrádzali a v čase rozhodovania bola istina spolu s poplatkami z omeškania v celkovej výške približne 25 000 EUR zaplatená exekučným spôsobom. Žalovaní zároveň pravidelne uhrádzali bežné platby za byt. Jeden zo žalovaných bol nezamestnaný, evidovaný na úrade práce a mal zdravotné problémy; druhá žalovaná pracovala ako pokladníčka (rozsudok sp. zn. 7Cdo/56/2025, bod 35).

Súd prvej inštancie žalobe vyhovel a uložil žalovaným povinnosť byt vypratať. Neuložil im však povinnosť vysťahovať sa bez akejkoľvek bytovej ochrany. Vypratanie bytu podmienil zabezpečením náhradného ubytovania a žalovaným uložil povinnosť byt vypratať do 30 dní od jeho zabezpečenia (rozsudok sp. zn. 7Cdo/56/2025, bod 1).

Žalovaným teda nebol priznaný náhradný byt, ale nižšia forma bytovej náhrady - náhradné ubytovanie. Zároveň im nebolo obnovené právo užívať pôvodný byt. Bytová náhrada predstavovala iba podmienku, po splnení ktorej boli povinní byt vypratať.

Ako súdy posúdili bytovú náhradu?

• Súd prvej inštancie vychádzal z § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka a zároveň prihliadol na okolnosti významné z hľadiska dobrých mravov podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Zohľadnil, že dlžná istina už bola uhradená, ako aj nezamestnanosť a zdravotné problémy jedného zo žalovaných. Vypratanie bez bytovej náhrady by podľa súdu mohlo viesť k zhoršeniu jeho životnej situácie (rozsudok sp. zn. 7Cdo/56/2025, body 1.1 a 1.3).
• Dodatočné zaplatenie dlhu neobnovilo skončený nájom a nevytvorilo žalovaným právo zostať v pôvodnom byte. Táto okolnosť však nebola bez významu. Spolu so sociálnymi a zdravotnými pomermi žalovaných ju súdy zohľadnili pri rozhodovaní, či má byť vypratanie podmienené zabezpečením bytovej náhrady (rozsudok sp. zn. 7Cdo/56/2025, body 34 až 36).

• Krajský súd potvrdil, že zákonný dôvod výpovede bol splnený a žalovaní užívali byt bez právneho dôvodu. Súčasne akceptoval riešenie, podľa ktorého boli povinní byt vypratať až po zabezpečení náhradného ubytovania. Právo vlastníka na ochranu majetku tak zostalo zachované, ale sociálne následky vypratania boli zmiernené (rozsudok sp. zn. 7Cdo/56/2025, body 2.3 a 2.4).
• Najvyšší súd zdôraznil, že pri žalobe o vypratanie treba porovnať záujem vlastníka na ochrane jeho vlastníckeho práva so záujmom vypratávaného nájomcu, pre ktorého môže byť strata bývania vzhľadom na jeho osobné, sociálne alebo zdravotné pomery neprimerane tvrdá (rozsudok sp. zn. 7Cdo/56/2025, bod 33).
• Právo na obydlie je základným právom, jeho ochrana však nie je bezhraničná. V tomto prípade prevážilo právo vlastníka požadovať vypratanie bytu, pretože žalovaní dlhodobo porušovali svoje povinnosti a po skončení nájmu užívali byt bez právneho dôvodu. Ich právo na obydlie bolo chránené tým, že vypratanie bolo viazané na zabezpečenie náhradného ubytovania (rozsudok sp. zn. 7Cdo/56/2025, body 33 až 36).

Najdôležitejší záver rozhodnutia

Rozhodujúce bolo, že súdy neuložili žalovaným povinnosť vysťahovať sa okamžite a bez akejkoľvek ochrany, ale vypratanie bytu podmienili zabezpečením náhradného ubytovania. Tým primerane vyvážili právo vlastníka na ochranu majetku s právom žalovaných na obydlie a súkromie (rozsudok sp. zn. 7Cdo/56/2025, bod 36.2).

Najvyšší súd výslovne potvrdil, že uloženie povinnosti vypratať byt až po zabezpečení primeranej bytovej náhrady predstavovalo primeraný zásah. Súdy podľa neho zohľadnili zákonný dôvod výpovede, skončenie nájmu, dlhodobé neplatenie nájomného a sociálne a zdravotné pomery žalovaných (rozsudok sp. zn. 7Cdo/56/2025, bod 36.1).

Čo z rozhodnutia vyplýva?

Pri rozhodovaní o vyprataní bytu a bytovej náhrade je potrebné oddeliť dve otázky. Prvou je, či nájom platne skončil a či vlastník má právo požadovať vypratanie bytu. Druhou je, či a v akej forme patrí bývalému nájomcovi bytová náhrada a či by vypratanie bez takejto ochrany nebolo vzhľadom na konkrétne okolnosti v rozpore s dobrými mravmi.

Dodatočné zaplatenie dlhu samo osebe neobnovuje skončený nájom a ani automaticky nebráni vyprataniu bytu. Môže však byť jednou z okolností, ktoré súd posúdi spolu so sociálnymi a zdravotnými pomermi nájomcu, jeho následným správaním, závažnosťou porušovania povinností a záujmom vlastníka na ochrane jeho majetku.

Rozhodnutie zároveň demonštruje, že priznanie bytovej náhrady neznamená právo nájomcu zostať v pôvodnom byte. V posudzovanom prípade žalovaní museli byt vypratať, avšak až po zabezpečení náhradného ubytovania.

Čo znamená zabezpečenie bytovej náhrady v praxi?

Priznanie bytovej náhrady vyvoláva ďalšiu praktickú otázku: aké konkrétne kroky musí vykonať osoba, v prospech ktorej sa má byt vypratať, aby bola povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu splnená?

Najvyšší súd Slovenskej republiky v uznesení sp. zn. 5 Cdo 129/2010 na strane 6 výslovne uviedol:

"Zabezpečením bytovej náhrady je pre účely tohto zákona predloženie písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradný byt alebo náhradné ubytovanie o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme bytu s osobou, ktorá má byt vypratať."

Z uvedeného vyplýva, že splnenie tejto povinnosti nie je nevyhnutne podmienené faktickým presťahovaním bývalého nájomcu. Podstatné je riadne zabezpečenie konkrétnej zodpovedajúcej bytovej náhrady a predloženie písomného vyhlásenia smerujúceho k uzavretiu príslušnej zmluvy. V uvedenom rozhodnutí sa Najvyšší súd zaoberal aj doručovaním tohto vyhlásenia a jeho účinkami, ktoré sa posudzujú podľa toho, či sa prejav vôle dostal do dispozičnej sféry adresáta (uznesenie sp. zn. 5 Cdo 129/2010, strany 6 až 8).

Na uvedené nadväzuje rozsudok Krajského súdu v Bratislave sp. zn. 3Co/165/2017 z 25. októbra 2018, ktorý v bodoch 38 až 43 odôvodnenia konkretizuje náležitosti vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady. Krajský súd uviedol:

"V tejto súvislosti odvolací súd uvádza, že povinnosť vypratať byt, podmienená zabezpečením zákonom alebo súdnym rozhodnutím určenej zodpovedajúcej bytovej náhrady, je viazaná na kvalifikované doručenie písomného vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady zo strany osoby, v prospech ktorej sa byt vypratáva.

Týmto vyhlásením sa rozumie jednostranný právny úkon osoby, v prospech ktorej má byť byt vyprataný, adresovaný vypratávanému bývalému nájomcovi. O forme tohto úkonu platí, že musí byť vyhotovený písomne. Vyhlásenie musí byť podpísané tým, v prospech koho sa má byť vypratať, teda v prípade zániku nájmu prenajímateľa je takouto osobou prenajímateľ, v prípade zániku spoločného nájmu bytu manželmi rozvodom ich manželstva, resp. rozsudkom súdu, druhý manžel. Z hľadiska obsahu musí vyhlásenie obsahovať dostatočne určité údaje o zabezpečenej bytovej náhrade tak, aby ju bolo možné nezameniteľne identifikovať, a aby bolo možné posúdiť jej súlad s bytovou náhradou, ktorá má byť podľa zákona alebo rozhodnutia súdu zabezpečená.

Z vyhlásenia musí byť zároveň zrejmé, že osobou, pre ktorú bola bytová náhrada zabezpečená, je osoba povinná byt vypratať. Ďalej musí byť jasné, akým spôsobom má byť zmluva o bytovej náhrade uzatvorená, s kým má byť táto zmluva uzatvorená a v akej lehote je svojím návrhom na uzavretie zmluvy o bytovej náhrade viazaný ten, kto bytovou náhradou disponuje. Pre možnosť riadneho posúdenia primeranosti bytovej náhrady je vhodné aj to, aby z vyhlásenia bolo zrejmé, kedy právo užívať bytovú náhradu vzniká a kedy, prípadne za akých podmienok zaniká (napríklad pre posúdenie vhodnosti bytovej náhrady v prípade, ak má byť zabezpečená bytová náhrada na dobu neurčitú), tiež údaje o výške nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu.

V závislosti od konkrétnej ponuky bytovej náhrady sa vyžaduje, aby bolo predložené podpísané vyhlásenie vlastníka bytu (prípadne inej osoby oprávnenej disponovať a prenajať ponúkaný byt) o tom, že je ochotný uzatvoriť s vypratávanou osobou nájomnú zmluvu a prenechať mu zodpovedajúci náhradný byt do užívania."

Citované rozhodnutie teda kladie dôraz na určitý obsah a riadne doručenie vyhlásenia. Z neho musí byť možné identifikovať ponúkanú bytovú náhradu, osobu oprávnenú uzavrieť zmluvu, podmienky jej uzavretia a časový rámec ponuky. Osobitnú pozornosť súd venoval aj primeranosti ponúkaného náhradného bytu, pričom posudzoval jeho vlastnosti vo vzťahu k pôvodnému bytu.

K otázke primeranosti náhradného bytu a finančných pomerov oprávnenej osoby Krajský súd v Bratislave uviedol:

"Na prenajímateľa totiž nie je možné pri rozhodovaní o vyprataní bytu a posudzovaní primeranosti zabezpečenej bytovej náhrady automaticky prenášať "ťarchu" aktuálnej nepriaznivej finančnej situácie vypratávanej osoby. Osoba, v prospech ktorej sa byt vypratáva, je povinná zabezpečiť náhradný byt zodpovedajúci predovšetkým svojou polohou, rozlohou, kvalitou, zariadením a výškou nájomného vypratávanému bytu. Samotná okolnosť, že v čase poskytnutia náhradného bytu zodpovedajúceho všetkým zohľadňovaným kritériám vo vzťahu k vypratávanému bytu, vypratávaná osoba tvrdila, že sa nachádza v nepriaznivej finančnej situácii, nemení nič na tom, že zodpovedajúca bytová náhrada bola zo strany povinnej osoby skutočne zabezpečená."

Podľa uvedeného rozhodnutia sa primeranosť náhradného bytu hodnotí predovšetkým porovnaním s vypratávaným bytom, nie výlučne podľa aktuálnych finančných možností bývalého nájomcu. Je však potrebné rozlišovať, či oprávnenej osobe patrí náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie;

Napokon § 712c ods. 3 Občianskeho zákonníka ustanovuje, že nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o jej zabezpečení. Ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne. Predpokladom takéhoto následku je preto riadne zabezpečenie a doručenie zodpovedajúcej bytovej náhrady, pričom samotné bezdôvodné odmietnutie reálnej ponuky nemôže slúžiť na neobmedzené odkladanie vypratania pôvodného bytu.